प्रॉपर्टी किराए पर दें या बेचें? सही फैसला लेने के लिए जानें ये बातें

चेन्नई के वेलाचेरी में राजीव शर्मा के पास एक 2BHK फ्लैट है. 38 साल के आईटी कंसल्टेंट राजीव फिलहाल बेंगलुरु में काम करते हैं. उनके सामने यह दुविधा है कि फ्लैट को ₹85 लाख में बेच दें या फिर ₹22,000 प्रति माह किराए पर उठा दें. फ्लैट का पूरा भुगतान हो चुका है.

किराए पर देने से उन्हें हर महीने एक तय आय मिलेगी, लेकिन उन्हें किराएदारों से जुड़ी समस्याओं और दूर रहकर रखरखाव की चिंता है. वहीं, अभी फ्लैट बेचने से उन्हें बेंगलुरु के पास नई प्रॉपर्टी में निवेश करने में मदद मिल सकती है, पर उन्हें यह तय नहीं कि चेन्नई में प्रॉपर्टी की कीमतें और बढ़ेंगी या नहीं.

क्या कहते हैं एक्सपर्ट?

भारत के टियर-1 शहरों में किराये से सालाना 2-3% का रिटर्न मिलता है, जबकि पिछले पांच सालों में विकसित हो रहे इलाकों में प्रॉपर्टी की कीमत में सालाना 6-8% की बढ़ोतरी हुई है.

The Guardians Real Estate Advisory के सह-संस्थापक और निदेशक राम नाइक कहते हैं, "अगर किसी इलाके में पहले ही काफी बढ़ोतरी हो चुकी है, तो किराए पर देना कम से मध्यम अवधि के लिए बेहतर हो सकता है, क्योंकि इसमें खर्च कम होता है. आखिर में, फैसला बाजार की स्थिति पर निर्भर करता है. स्थिर बाजारों में किराए पर देना ज़्यादा आकर्षक होता है, जबकि शुरुआती विकास वाले इलाकों में बेचना बेहतर रहता है."

किराये से आय बनाम बेचने से लाभ

अगर राजीव फ्लैट किराए पर देते हैं, तो उन्हें हर महीने ₹22,000 मिलेंगे, जो सालाना ₹2.64 लाख होते हैं. इससे उन्हें लगभग 3.1% का किराया रिटर्न मिलेगा, जो मेट्रो शहरों में सामान्य है. किराये से होने वाली आय पर टैक्स लगेगा, लेकिन वे प्रॉपर्टी टैक्स और रखरखाव के लिए मानक कटौती का दावा कर सकते हैं.

अगर वह फ्लैट बेचते हैं, तो उन्हें ₹85 लाख मिलेंगे. मान लीजिए उन्होंने 8 साल पहले यह फ्लैट ₹55 लाख में खरीदा था, तो उनकी इंडेक्स्ड लागत लगभग ₹75.3 लाख होगी. इससे उन्हें ₹9.7 लाख का लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन होगा. 20% लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स के हिसाब से, उन्हें करीब ₹1.94 लाख टैक्स देना होगा, जिससे उन्हें ₹83.06 लाख मिलेंगे. इस बड़ी राशि को वे अपने लंबी अवधि के लक्ष्यों के आधार पर वित्तीय साधनों या नई प्रॉपर्टी में फिर से निवेश कर सकते हैं.

मार्केट की स्थिति भी है ज़रूरी

Square Yards के प्रिंसिपल पार्टनर सुधांशु मिश्रा कहते हैं, "स्थिर बाजारों में, किराए पर देने से मध्यम अवधि में लगातार आय सुनिश्चित हो सकती है. हालांकि, अगर नए इंफ्रास्ट्रक्चर (जैसे मेट्रो विस्तार, बिजनेस जिले) से कैपिटल एप्रिसिएशन बढ़ने की संभावना है, तो बेचने से मिलने वाला मूल्य कुल किराये की आय से ज़्यादा हो सकता है. दोनों ही स्थितियों, यानी किराए पर देने और बेचने, का आकलन करना ज़रूरी है."

उदाहरण के लिए, पुणे और हैदराबाद जैसे शहरों में मेट्रो और एक्सप्रेसवे परियोजनाओं जैसे इंफ्रास्ट्रक्चर-आधारित विकास से कीमतों में बढ़ोतरी हुई है, जहां मूल्य में सालाना 7-10% की बढ़ोतरी हुई है. ऐसी जगहों पर, 5-10 सालों में बेचने से होने वाला लाभ अक्सर कुल किराये की आय से ज़्यादा होता है.

नाइक कहते हैं, "हालांकि, दक्षिण मुंबई जैसे अधिक स्थिर या सप्लाई-संतृप्त बाजारों में, इसी अवधि में किराये की आय अधिक अनुमानित लाभ दे सकती है. टैक्स लाभ और मूल्यह्रास को ध्यान में रखते हुए, लंबी अवधि के लिए किराए पर देने से विश्वसनीय नकदी प्रवाह मिल सकता है, जब कैपिटल एप्रिसिएशन की संभावनाएं सीमित लगती हों."

किरायेदारी में लंबे समय तक खाली रहना और अप्रत्याशित मरम्मत, जिसमें अक्सर सालाना ₹1-₹1.5 लाख खर्च हो सकते हैं, मुनाफे को कम कर सकते हैं. कम मांग वाले या सीमित सार्वजनिक इंफ्रास्ट्रक्चर वाले क्षेत्रों में, प्रॉपर्टी लंबे समय तक खाली रह सकती हैं, जिससे प्रभावी किराया रिटर्न कम हो जाता है.

नाइक कहते हैं, "जिन निवेशकों के पास पेशेवर प्रॉपर्टी प्रबंधन सहायता नहीं है, उनके लिए अनुकूल बाजार में बेचना अधिक विवेकपूर्ण निर्णय हो सकता है."

2-3% के अपेक्षाकृत मामूली किराया रिटर्न को देखते हुए, प्रॉपर्टी बेचना और उससे मिली राशि को फिर से निवेश करना लंबी अवधि में मजबूत विकास दे सकता है, जब तक कि किराये की मांग मजबूत और लगातार न रहे. अंततः, यह चुनाव व्यक्ति के जोखिम लेने की क्षमता और वित्तीय लक्ष्यों पर निर्भर करता है: पूंजी वृद्धि बनाम स्थिर आय और संपत्ति का संरक्षण.

मिश्रा कहते हैं, "मालिकों को किराए पर देने की आय स्थिरता बनाम संभावित पूंजीगत लाभ का मूल्यांकन करना चाहिए, जिसमें स्थानीय बाजार की गतिशीलता पर विचार करना चाहिए, जैसे कि कमर्शियल हब से निकटता जहां किराया और बिक्री दोनों मूल्य अधिक होते हैं, ताकि अपनी निवेश रणनीति के अनुरूप एक सूचित निर्णय लिया जा सके."

सही चुनाव के लिए कुछ बातों को समझना ज़रूरी है.

किराए पर देने के फायदे और नुकसान

फायदे:

 * नियमित आय: किराए से आपको हर महीने एक तय आमदनी होती है, जो आपके मासिक खर्चों को पूरा करने में मदद कर सकती है या अतिरिक्त बचत का जरिया बन सकती है.

 * संपत्ति का स्वामित्व: प्रॉपर्टी आपके नाम पर बनी रहती है, जिसका मतलब है कि आप भविष्य में इसकी बढ़ती कीमत का लाभ उठा सकते हैं.

 * टैक्स लाभ: प्रॉपर्टी टैक्स और रखरखाव पर आपको टैक्स छूट मिल सकती है, जिससे आपकी टैक्स योग्य आय कम हो जाएगी.

नुकसान:

 * किराएदार से जुड़ी समस्याएँ: किराएदार ढूंढना, किराया न मिलने का जोखिम, प्रॉपर्टी को नुकसान पहुंचाना या रखरखाव की चिंताएँ हो सकती हैं. अगर आप दूर रहते हैं, तो इन चीज़ों को संभालना और भी मुश्किल हो सकता है.

 * खाली रहने का जोखिम: अगर आपके इलाके में मांग कम है, तो प्रॉपर्टी लंबे समय तक खाली रह सकती है, जिससे आपको नुकसान हो सकता है.

 * कम रिटर्न: भारतीय शहरों में आमतौर पर किराए से मिलने वाला रिटर्न (रेंटल यील्ड) 2-3% के आसपास होता है, जो कि उतना ज्यादा नहीं है.

प्रॉपर्टी बेचने के फायदे और नुकसान

फायदे:

 * एकमुश्त बड़ी रकम: बेचने से आपको एक बड़ी राशि मिलती है, जिसे आप कहीं और निवेश कर सकते हैं या अपनी वित्तीय ज़रूरतों के लिए इस्तेमाल कर सकते हैं.

 * उच्च रिटर्न की संभावना: अगर प्रॉपर्टी ऐसे इलाके में है जहां विकास हो रहा है (जैसे नए मेट्रो या बिज़नेस जिले बन रहे हैं), तो बेचने से आपको किराए से कहीं ज्यादा बड़ा लाभ मिल सकता है. पिछले पांच सालों में ऐसे इलाकों में प्रॉपर्टी की कीमतों में सालाना 6-8% की बढ़ोतरी देखी गई है.

 * चिंताओं से मुक्ति: किराएदार, रखरखाव या खाली रहने जैसी कोई चिंता नहीं रहती.

नुकसान:

 * टैक्स का बोझ: प्रॉपर्टी बेचने पर आपको लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स देना पड़ सकता है, खासकर अगर आपने इसे लंबे समय तक रखा हो और अच्छी कीमत पर बेचा हो.

 * भविष्य में बढ़ती कीमत का नुकसान: अगर प्रॉपर्टी की कीमतें भविष्य में और बढ़ती हैं और आपने उसे बेच दिया, तो आपको उस बढ़ोतरी का लाभ नहीं मिलेगा.

 * निवेश के लिए नई जगह ढूंढना: बेची गई रकम को सही जगह पर फिर से निवेश करने के लिए आपको समझदारी दिखानी होगी.

सही फैसला कैसे लें?

सही फैसला लेने के लिए आपको अपनी वित्तीय स्थिति, जोखिम लेने की क्षमता और बाजार की मौजूदा स्थिति पर विचार करना चाहिए:

 * बाजार की परिपक्वता: अगर आपका इलाका पहले ही विकसित हो चुका है और कीमतें स्थिर हैं, तो किराए पर देना बेहतर हो सकता है. वहीं, अगर यह इलाका तेजी से बढ़ रहा है और नए इंफ्रास्ट्रक्चर आ रहे हैं, तो बेचने से बड़ा लाभ मिल सकता है.

 * इंफ्रास्ट्रक्चर विकास: अगर आपके इलाके में मेट्रो एक्सटेंशन या नए बिज़नेस हब जैसी योजनाएं हैं, तो भविष्य में प्रॉपर्टी की कीमत में अच्छी बढ़ोतरी होने की संभावना है. ऐसे में बेचने का फैसला फायदेमंद हो सकता है.

 * व्यक्तिगत लक्ष्य: क्या आपको नियमित आय चाहिए या एक बड़ी एकमुश्त राशि जिससे आप कहीं और निवेश कर सकें? यह आपके लक्ष्यों पर निर्भर करता है.

 * प्रॉपर्टी मैनेजमेंट: अगर आप प्रॉपर्टी का रखरखाव और किराएदारों से जुड़ी परेशानियों को खुद नहीं संभाल सकते, तो बेचना एक समझदार फैसला हो सकता है.

कुल मिलाकर, किराए पर देना स्थिर आय और संपत्ति बनाए रखने का विकल्प देता है, जबकि बेचना आपको बड़ी पूंजीगत लाभ और निवेश के नए अवसर प्रदान कर सकता है. अपने इलाके के बाजार की गतिशीलता और अपनी व्यक्तिगत ज़रूरतों को ध्यान में रखते हुए ही फैसला करें.